Mit ne felejts el telekvásárlás előtt

Bármilyen házépítésről van is szó, a kiindulási pont mindig maga az építési telek, ami alapvetően meghatároz számtalan további lépést és lehetőséget a tervezésben és kivitelezésben. A telek mérete, övezeti besorolása, a kapcsolódó helyi építési szabályzat (HÉSZ) és a településképi kézikönyv (TKK) befolyásolja, hogy 

• mekkora alapterületű házat lehet építeni (a telek beépíthetőségi korlátja által), 
• milyen magas lehet a házunk, 
• milyen tetővel kell rendelkeznie, 
• milyen beépítési mód lehetséges (szabadon álló, oldalhatáron álló, zártsorú, stb.) 
• mekkora előkert és oldalkert szükséges, 
• stb. 

Emellett a szintkülönbség valamint a talaj összetétele és minősége nagyban befolyásolja azt, hogy milyen típusú és költségű alapozásra van szükség ahhoz, hogy a ház biztos és tartós lábakon álljon. 

Ezért van az, hogy bármilyen építészeti tervezést – legyen szó típusházról vagy egyedi tervezésről – érdemben csak akkor lehetséges elkezdeni, ha a telek már adott és ismert. 

Mivel sokan fordulnak hozzánk olyanok is, akik még nem rendelkeznek telekkel, nekik állítottuk össze ezt a leírást, hogy segítsünk eligazodni a megfelelő telek kiválasztásának és megvásárlásának útvesztőiben. 

Ha biztosra szeretne menni a telekvásárlás előtt, akkor igénybe veheti a Prelement Home ebben jártas építészeinek szolgáltatásait is, akik pontról pontra végigvezetik a lenti folyamaton és elvégzik a szükséges dokumentumok bekérését és vizsgálatát.

1. Megfelel-e a telek az elképzeléseinknek?

Kezdjük az egyszerűbb szempontokkal, amit mindenki maga is könnyen meg tud vizsgálni és el tud dönteni.

1.1 Telek méret, alak, elhelyezkedés, környék 

Az, hogy a telek mérete, alakja, elhelyezkedése, panorámája, környezete megfelel-e számunkra, nem igényel különösebb magyarázatot, ezt mindenki maga el tudja dönteni. Ehhez hozzátartozik a helyi releváns infrastruktúra (gyógyszertár, orvosi rendelő, kisbolt, szupermarket, óvoda, iskola, stb.) rendelkezésre állása, elérhetősége és távolsága is. 

Arra viszont már nem feltétlenül gondol mindenki, hogy megnézze a szomszédos ingatlanokat is, hogy kik és mire használják őket. Érdemes a vizsgálódást akár néhány utcányira is kiterjeszteni, hogy később ne érjenek minket kellemetlen meglepetések (például hangos üzem, állattenyésztő telep, szórakozóhelyek, kamion-forgalom, hangos autópálya, vonatok zaja, stb.). 

1.2 Közlekedés és parkolás 

A mindennapjaink jelentős részét felemészti az ingázás – legyen szó a munkába, iskolába vagy épp haza vezető útról. Nem mindegy, hogy ezt mennyi idő alatt, milyen kényelemben és biztonságban tudjuk megtenni. Éppen ezért, amikor építési telket keresünk, érdemes nemcsak a környéket, hanem a közlekedési lehetőségeket is alaposan szemügyre vennünk. Nézzük meg, milyen útvonalakon tudunk majd naponta eljutni a munkahelyünkre, vagy hogyan fog a gyerekünk óvodába, iskolába járni. 

Nem csak a jelen számít: a jövőbeni fejlesztések is fontosak lehetnek. Talán most még nincs bicikliút a közelben, de pár év múlva egy új, biztonságos bringaút megkönnyítheti a nagyobb gyerekek önálló közlekedését. Ugyanez igaz a tömegközlekedésre is: ha valamiért nem tudunk autóba ülni, akkor az lesz a mentőövünk a mindennapokban. 

És ha már autó, a parkolás kérdése sem elhanyagolható. Saját garázs vagy kocsibeálló nélkül komoly kihívás lehet minden nap helyet találni, főleg egy nagyvárosban. Ha nincs megoldható és megfizethető parkolási lehetőség, az könnyen állandó stressz és pluszköltség forrásává válhat.

2. Telek beépíthetősége

Egy fokkal bonyolultabb kérdés, hogy mekkora és milyen ház építhető meg a leendő telkünkön. Az erre vonatkozó információk (beépíthetőség, maximális épületmagasság, beépítési mód, előkert, oldalkert, stb.) sokszor szerepelnek magában a telek hirdetésében is, de azért nem árt erről sajátkezűleg is meggyőződnünk vásárlás vagy komolyabb elköteleződés (például foglalózás) előtt. 

Ennek a lépései a következők: 

• 1) Helyi építési szabályzat (HÉSZ) megkeresése: egy egyszerű Google kereséssel meg kell keresni az település helyi építési szabályzatát (például: “Veresegyház helyi építési szabályzat”). Jó esetben az első találat jó helyre visz, de azért vannak települések és honlapok, ahol ez eléggé el van rejtve különböző aloldalakon. Veresegyház esetében például minden rendezett és áttekinthető: https://veresegyhaz.hu/ugyintezes/foepiteszi-kabinet/helyi-epitesi-szabalyzat-hesz.html
• 2) Övezeti besorolás meghatározása: az övezeti besorolás általában PDF formátumú térképen vagy térképeken van feltüntetve a honlapon, ezek általában az alábbi néven találhatóak meg: övezeti térkép / szabályozási terv / szabályozási tervlap. Nagyobb települések esetén ez gyakran több külön dokumentumot jelent a település különböző részein. Veresegyház esetén három különböző tervlap szerepel a honlapon, ezek közül például az első ez: https://veresegyhaz.hu/images/media/68/09/f9/90/6809f99097216096729954.pdf
  A feladatunk az, hogy a térképen megtaláljuk a leendő telkünket és leolvassuk a térképről az úgynevezett övezeti besorolás kódját, mint például “Lke-1” (kertvárosias lakóövezet) / “Lk-3” (kisvárosias lakóövezet) / “Lf-2” (falusias lakóövezet).
• 3) Övezeti besoroláshoz tartozó követelmények megkeresése: ezután a település weboldalán meg kell nyitni a konkrét építési szabályzat dokumentumot (általában PDF), Veresegyház esetében itt: https://veresegyhaz.hu/images/media/68/09/f9/40/6809f940539df445737288.pdf
  Ebben a nagyságrendileg 50 oldalas dokumentumban rá kell keresni az övezeti besorolásunk kódjára. A telkünk övezetének megfelelő fejezetben megtaláljuk a beépíthetőséggel kapcsolatos pontos követelményeket.

A helyi építési szabályzatban szereplő követelmények értelmezése: 

• Beépíthetőség (%): ha van egy 500 m2-es telek, aminek a beépíthetősége 30%, az azt jelenti, hogy maximum falakkal és mindennel együtt (bruttó) maximum 150 m2 alapterületű ház építhető rajta 
• Minimális zöldfelület (%): ha ezen az 500 m2-es telken 50% a minimális zöldfelület, az azt jelenti, hogy legalább 250 m2-et érintetlenül, zölden kell hagyni, tehát egy 150 m2-es ház mellett maximum 100 m2-ünk van útra, járdára, medencére, kocsibeállóra, tárolóra, stb. 
• Maximális épületmagasság: ez értelemszerűen a leendő ház szintjeinek számát és a belmagasságát korlátozza 
• Előkert, oldalkert, hátsókert: azt határozza meg, hogy a telken belül hol építhető meg a ház. Keskeny telek esetén egy előírt nagyobb oldalkert például erősen be tudja korlátozni azt, hogy milyen széles lehet a házunk 
• Beépítési módok: 
  • Szabadonálló: a teken belül – figyelembe véve az előkert, oldalkert, hátsókert előírásokat – bárhol meg lehet építeni a házat 
  • Oldalhatáron álló: a háznak mindenképpen a telek egyik (bal vagy jobb) oldalán kell állnia 
  • Zártsorú: a háznak a telek mindkét oldalhatárával érintkeznie kell, tehát a ház homlokzata a telek teljes szélességét felöleli 

Hangsúlyozzuk, hogy a beépíthetőségi követelmények vizsgálatában építész kollégáink segítsége is igénybe vehető, még a telekvásárlás előtt.

3. Tulajdonviszonyok

Ha találunk egy telket, ami első látásra szimpatikus és úgy tűnik, minden igényünket kielégíti, akkor vásárlás előtt van egy nagyon fontos lépés: a tulajdonviszonyok ellenőrzése. Meg kell nézni, hogy kik a tulajdonosok, van-e bármilyen teher a telken, és érdemes összevetni a hivatalos nyilvántartásban szereplő címet a valós elhelyezkedéssel. 

Nem is gondolnánk, de ebből óriási problémák születhetnek. Megtörtént eset, hogy valaki több telket is megnézett ugyanattól az eladótól, aztán a szerződésnél nem a kiválasztott telek helyrajzi száma került az ügyvédhez, hanem egy másiké. Aztán amikor már minden alá volt írva, a pénz kifizetve, a birtokbaadásnál derült ki, hogy valójában nem azt az ingatlant vette meg, amit kinézett. Ez egy rémálom, ami hosszú és fárasztó pereskedéshez vezethet. Szóval az ingatlan pontos beazonosítása nem egy formaság, hanem az egyik legfontosabb dolog, amit nagyon körültekintően kell intézni.

Tulajdoni lap lekérésének menete: 

• 1) Felkészülés: kelleni fog a telek pontos címe vagy helyrajzi száma (hrsz), egy bankkártya, és Ügyfélkapu+ (KAÜ) hozzáférés. A belépés mehet DÁP mobilalkalmazással is. 
• 2) Az alábbi linken található a földhivatal kapcsolódó weboldala: https://www.foldhivatal.hu/content/view/267/1/ 
• 3) A “Földhivatal Online” gombra kattintva a követező oldalon a “Tulajdonilap-másolat lekérdezés” gombot kell megnyomni, aminek hatására a településválasztáshoz jutunk: https://info.foldhivatal.hu/tknet/eing_elovalaszto6_p.telepules 
• 4) A település beírása után be kell jelentkezzünk a Központi Azonosítási Ügynökkel (KAÜ) az Ügyfélkapu+ vagy a DÁP mobilalkalmazás segítségével 
• 5) “Szolgáltatások indítása” 
• 6) “Ingatlan keresése” 
• 7) “Keresés helyrajzi szám alapján” vagy “Keresés cím alapján” 
• 8) E-hiteles tulajdoni lap másolat: évente két lekérés ingyenes, azon felül jelenleg 4.800 Ft-ba kerül darabja 
• 9) PDF formátumú dokumentum letöltése és megőrzése 

Alternatívaként a papír alapú, hiteles tulajdoni lapot személyesen is le lehet kérni egy kormányablakban vagy földhivatalban. 

Amikor megvan a tulajdoni lap, akkor az alábbiakat szükséges ellenőrizni: 

• Helyrajzi szám, fekvés (bel/külterület), terület: Szinkronban van-e a hirdetéssel? 
• Tulajdonos(ok) és tulajdoni hányadok: Tényleg attól vásárolsz-e, aki jogosult eladni? 
• Jogok és terhek (pl. jelzálog, szolgalom, végrehajtás): Van-e rajta bármi teher? Ha van, akkor mikor és hogyan fog lekerülni róla? 

Arra is fontos odafigyelni az adásvétel során, hogy 100%-os illetve valódi tulajdoni hányadot vásároljuk, ne csak résztulajdont vagy egyéb jogokat (használati megosztás, stb.). 

4. Telek határvonalai

Fontos az is, hogy megismerjük a telek pontos határait. Ez nemcsak papíron fontos, hanem a valóságban is. Gyakran előfordul ugyanis, hogy a régebben felhúzott kerítés nem pont oda került, ahova kellett volna. Ilyenkor előállhat az a helyzet, hogy a földhivatal szerint nagyobb (vagy kisebb) telkünk van, mint amit a kerítés mutat. 

Ez nem csak bosszantó, de jogilag is kellemetlen lehet. Ha például a szomszéd kerítése évek óta a mi oldalunkon áll, idővel akár el is birtokolhatja azt a részt. Ez pedig azt jelenti, hogy a frissen vásárolt telek hirtelen kisebb lesz a tervezettnél, így kisebb ház fér rá, vagy kevesebb marad a kertnek, ami nem túl jó hír. 

A térképmásolatot bárki le tudja tölteni a kormányzati portálról ügyfélkapus hozzáféréssel. Ezt ugyanúgy tudjuk megtenni, mint a tulajdoni lap lekérést az előző fejezetben, csak a tulajdoni lap helyett az “E-hiteles térképmásolat”-ot kell választani. 

Bármilyen gyanú esetén érdemes földmérő szolgáltatását igénybe venni. A Prelement Home ebben is segít: kollégánk pontosan kiméri, hol húzódnak a valódi telekhatárok, és ha eltérés van, azt is rögzíti. Így biztos alapokkal lehet nekivágni a vásárlásnak és az építészeti tervezésnek.

5. Közműhálózat

Egy ház akkor lesz igazán otthon, ha minden kényelmi dolog rendelkezésünkre áll – áram, víz, csatorna, gáz vagy épp stabil vezetékes internet. Hiába van meg a gyönyörű telek, ha este nem tudjuk felkapcsolni a villanyt, vagy a reggeli kávéfőzésnél nincs víz a csapban. 

Ha például napelemekben gondolkodunk, akkor nem elég csak a tetőt nézni: tudnunk kell azt is, hogy a környék villamoshálózata elbírja-e a plusz energiatermelést. Nem mindegy, milyen a hálózat kapacitása és állapota. 

Sok bosszúságot okozhat, ha a telek környékén még nem épültek ki a közművek, vagy pont a mi telkünkhöz nem vezették be a szükséges csatlakozásokat. Éppen ezért mindig érdemes előre rákérdezni a helyi szolgáltatóknál, hogy mi a helyzet a környéken: van-e víz, csatorna, internet, és ha igen, milyen kapacitással. 

Ügyfélkapus hozzáféréssel az interneten is meg lehet nézni, milyen közműkapcsolatok érhetőek el az adott teleknél: https://ekozmu.e-epites.hu/ekozmu/#/nyitooldal 

• 1) Lakossági belépés 
• 2) Bejelentkezés Ügyfélkapu+ vagy DÁP mobilalkalmazás segítségével 
• 3) Közműtérkép opció 
• 4) Bal-felső sarokban lehet beírni a telek adatait (cím vagy helyrajzi szám) 
• 5) Bal oldalon az Alaptérképek lenyitása után a “Földrészletek” és a “Helyrajzi szám felirat” opciókat érdemes bekapcsolni 
• 6) A térképen a közmű hálózat különböző színekkel van jelölve. Az információs gombra majd az adott közműre kattintva elérhetőek részletesebb információk. 

Az adatok letöltése pénzbe kerül, de erre csak a tervezési fázisban lesz majd szükség. A közmű ellátásra vonatkozó információkat ingyenesen is meg lehet nézni ezen a weboldalon. Az itt található adatok pontossága viszont nem 100%-os, vásárlás előtt érdemes az adott szolgáltatókhoz is fordulni, hogy teljes biztonsággal meggyőződjünk róla. 

Ha a telket közmű bekötéssel együtt hirdetik és árulják, akkor mindig érdemes érvényben lévő közmű szolgáltatási szerződés bemutatását kérni az eladótól. 

A különböző közművek (víz / csatorna / elektromos hálózat / gáz) bekötöttsége alapvetően háromféle lehet: 

• A) Be van kötve a telken belül: minden szuper, semmi teendő nincs 
• B) Az utcán van, de a telekre nincs bekötve: ez esetben az adott közművet az építkezés során be kell kötni, ami több millió forintos költséget jelent. A Prelement Home segít ebben is, de a plusz költséggel mindenképpen tervezni kell. Másképp megfogalmazva egy olyan telek, ahol a közmű bekötés már adott, az több millió forinttal többet ér. 
• C) Nincs az utcában sem: egy ilyen teleknek a közmű ellátása átfutási időben és költségben beláthatlan mértékű is lehet (akár több év és tízmillós nagyságrendű költség). Egy ilyen telek megvásárlása komoly kockázatokkal jár. 

A Prelement Home telekvásárlási szolgáltatása a közművek ellenőrzését is tartalmazza.

6. Domborzati viszonyok

Önmagában egy lejtős telek még nem feltétlenül jelent fantasztikus örökpanorámát. Ugyanakkor a lejtős telken való építkezés többletköltségekkel jár, emiatt különösen fontos ilyen esetekben meggyőződni arról, hogy pontosan mit vásárolunk. 

Egy lejtős telekre történő építkezést az alábbi tényezők tudják megdrágítani: 

• Megnövekedett földmunka mennyiség 
• Esetenként támfal építés szükséges 
• A földdel és talajvízzel érintkező szerkezetek kialakítása drágább (extra szigetelés szükséges) 
• Építészeti tervezés bonyolultabb 
• A csapadékvíz elvezetés megoldására külön figyelmet kell fordítani 
• A külső tereprendezés esetén a lépcsők és egyéb tereptárgyak kialakítása 

Ezeket a szempontokat érdemes már a telekvásárlás során megvizsgálni és mérlegelni, hogy megéri-e nekünk az elhelyezkedés és a gyönyörű panoráma a várható többletköltségeket.

7. Geodézia és talajmechanikai vizsgálat

Az eladótól érdemes megkérdezni, hogy készült-e már a telekhez jó minőségű geodéziai és/vagy talajmechanikai vizsgálat. Ha ilyen rendekezésre áll, az egyfelől fontos információkkal szolgál a telekről, másfelől a tervezés során ezen vizsgálatok elvégzésének több százezer forintos költségét meg lehet spórolni vele. 

Mi a Prelement Home-nál tudunk segíteni a vizsgálati jelentések kiértékelésében minőség és tartalom tekintetében egyaránt. 

Összefoglalás 

A gyakorlatban sokan belevágnak egy telekvásárlásba úgy, hogy a fenti szempontoknak a felét sem vizsgálják meg alaposan. Az építészeti tervezés során kollégáink minden esetben elvégzik a domborzat, a helyi építési szabályzat vagy például a közművek vizsgálatát, és nem egyszer fordult már elő, hogy ügyfelünk nálunk szembesült azzal, hogy a közművek nincsenek bekötve, az alapozás sokkal többe fog kerülni a telek adottságai miatt, vagy éppen nem építhető meg az elképzeléseknek megfelelő magasságú ház. Ami tulajdonképpen azt is jelenti, hogy a telek valójában sokkal kevesebbet ért annál, mint amennyit kifizetett érte az óvatlan vevő. 

Ezért a mi határozott szakmai álláspontunk és tanácsunk az, hogy bár a fenti szempontok megvizsgálása időt, erőfeszítést és némi pénzt is igényel, egy több tízmilliós telekvásárlás illetve egy ennél még nagyobb volumenű építkezés előtt érdemes ebbe belefektetni egy kis pluszt, hogy biztosra menj és nyugodtan tudj aludni. 

Mi a Prelement Home-nál küldetésünknek tekintjük, hogy ügyfeleinket az otthonteremtés teljes folyamatában támogatni tudjuk, aminek szerves része a megfelelő telek kiválasztása és megvásárlása is, így kötelességünknek érezzük azt, hogy szükség esetén ebben is segítséget tudjunk nyújtani. Kérdés esetén állunk rendelkezésre a honlapunkon található elérhetőségeken. 

Addig is körültekintő keresgélést kívánunk! 😊