Hogyan hasonlítsd össze a kivitelezési ajánlatokat

Ok, szóval megérett benned a szándék, hogy házat építs. Körbekérdezted az összes ismerősödet, hogy tudnak-e ajánlani valakit, aki megbízható és jól dolgozik. Emellett feltúrtad a fél internetet is, hogy megbízhatónak tűnő kivitelezőket keress. Legyen valami jól megtervezett típusház? Vagy inkább maradjunk egy egyedi háznál? És milyen fal technológia legyen? Ezek nem olyan egyszerű kérdések, de tegyük fel, hogy már ezeket is többé-kevésbé eldöntötted. Eljutottál oda, hogy van két-három kivitelező, akikről el tudnád képzelni, hogy rájuk bízod a házad építését. Jobb esetben már valamiféle ajánlatot is kaptál tőlük, rosszabb esetben azokkal a számokkal és tartalommal kalkulálsz, amit a honlapjukon találtál. És itt érkezel el ahhoz a kérdéshez, amiről ez az írásunk szól: Hogyan hasonlítsd össze a kapott ajánlatokat, azon belül is az egyik legfontosabbat, az árat?

Mielőtt belevágunk a kérdés megválaszolásába, három rövid megjegyzés: 

• Egyedi tervezésű házak esetén maga a tervezési folyamat is megérne egy külön misét, de most fókuszáljunk a kivitelezésre. 

• Típusházak / készházak esetén a tervezési folyamat (pontosabban a tervadaptáció és engedélyezés) sokkal rövidebb, egyszerűbb és olcsóbb, így ott eleve a kivitelezés az izgalmas kérdés. 

• Feltételezzük azt is, hogy a kezedben lévő ajánlatok legalább nagyjából hasonló méretű és minőségű házakról szólnak, és első ránézésre megfelelnek az elképzeléseidnek és igényeidnek. Tehát a “hány hálószoba legyen” és a “tégla legyen, Liapor vagy faház” jellegű kérdéseken már régen túl vagy. 

Nettó-bruttó-ÁFA

Nem akarok senkit megsérteni, de a biztonság kedvéért muszáj gyorsan végigszaladnunk a legalapvetőbb dolgokon is. Ígérem rövid lesz. 

ÁFA kérdés: ha generálkivitelezővel dolgozol vagy típusházat / készházat építtetsz, akkor a kivitelezés költségét 5% ÁFA terheli. Ha az építkezést Te magad akarod menedzselni, akkor lehetséges, hogy meg tudsz spórolni valamennyi pénzt, viszont az összes igénybe vett szolgáltatást 27% ÁFA fogja terhelni, ráadásul egy meglehetősen komplex és stresszmentesnek semmiképpen sem nevezhető feladatot veszel a nyakadba. 

Nettó-bruttó ár: tudom, magától értetődő, de mégis fontos meggyőződni róla, hogy nettó árat nettó árral hasonlíts össze, bruttót pedig bruttóval, ha nem akarod félrevezetni magad. Ha véletlenül összekevered a kettőt, máris akár 4-6 millió forinttal elszámoltad magadat. 

A négyzetméterek 

A nettó-bruttó négyzetméter már egy kicsivel izgalmasabb kérdés. Kezdjük a definíciókkal: 

• Nettó alapterület: a ház belső falsíkjai között mért terület, tehát a ténylegesen használható területet jelenti, falak, terasz, erkély, garázs, kocsibeálló nélkül 

• Bruttó alapterület: a ház teljes, külső falsíkokkal mért alapterülete. Ebbe néha beleszámolják a terasz, erkély, garázs, kocsibeálló területét is; máskor nem számolják bele 

• Bruttó beépítés: az a terület, amit a ház mindennel (terasszal, erkéllyel, garázzsal, kocsibeállóval) együtt elfoglal a telekből. A Prelement Home típusházaknál az egyértelműség kedvéért ezt, a bruttó beépítést használjuk és mutatjuk a bruttó alapterület helyett 

Itt is az a fontos, hogy amikor két ajánlatot próbálunk összehasonlítani, akkor ne keverjük össze a nettót a bruttóval. A nettó alapterület az, ami igazán számít, ez lesz az a terület, amit használni tudunk, ami az életterünket adja. Ezen felül természetesen egy terasz vagy egy kocsibeálló is komoly értéket jelent, hiába nem része a ház nettó alapterületének. Ezt a leggyakrabban úgy szokás kalkulálni, hogy a nettó négyzetméter ár kiszámításakor kisebb, például feles (0.5-ös) súllyal veszik figyelembe például egy terasz területét. 

Nézzünk egy egyszerű példát a nettó négyzetméterár kiszámítására egy nettó 80 millió forintba kerülő, 90 m2 nettó alapterületű + 20 m2 terasszal rendelkező családi ház esetén, ahol a teraszt 0.5-ös szorzóval vesszük figyelembe: nettó 80M Ft / (90 m2 + 20 m2 x 0.5) = 80M Ft / 100 m2 = 800.000 Ft / m2 nettó négyzetméter ár. 

Érdemes azt is megvizsgálni, hogy a nettó alapterületből – azaz a házon belül ténylegesen használható élettérből – mennyi a ténylegesen hasznos terület és mennyi az, aminek a gyakorlatban kevés valódi hasznát látjuk. Mire gondolok? Hosszú, széles folyosók / közlekedők vagy az elemeletes házaknál elkerülhetetlen lépcső a szintek között. Ezek mind olyan részei a háznak, ami benne van a nettó alapterületben, de valójában csökkentik a hasznos területet. Ha van két nettó 100 m2-es ház, de az egyikben csak 3 m2-nyi közlekedő van, míg a másikban 13 m2, akkor az első ház hasznos tere valójában 10 m2-rel nagyobb. 

Kivitelezési szintek 

Mi a Prelement Home-nál az alábbi kivitelezési szinteket definiáljuk: 

1) Szerkezetkész: Alapozás, falak, tető 

2) Külső kulcsrakész: Külső nyílászárók, hőszigetelés, külső színezés 

3) Fűtéskész: Gépészet, elektromos hálózat, padló rétegrend 

4) Kulcsrakész: Belső nyílászárók, hideg-meleg burkolatok, belső festés, szaniterek 

Ezeket a szinteket nem minden szolgáltató definiálja pontosan ugyanígy. Van például, akinél a külső nyílászárók a szerkezetkész szintnek a részei (a külső kulcsrakész szint helyett) és van olyan is, aki a külső kulcsrakész szintet emelt szerkezetkésznek nevezi. Ha össze akarod hasonlítani két ajánlatban az egyes szintek árát, akkor érdemes meggyőződni róla, hogy pontosan mi van és mi nincs benne az egyes szintekben. 

Emellett természetesen nagyon fontos a műszaki tartalom is, de ez egy (vagy inkább több) másik bejegyzésünk témája lesz. 

Kulcsrakész szint – a mostohagyerek 

Ha az első három kivitelezési szint elnevezésében és tartalmában van is némi különbség, a fűtéskész szint végére a legtöbb kivitelező ugyanoda és nagyjából ugyanúgy fog eljutni. Ez után jön az utolsó, kulcsrakész szint, ami több szempontból is problémásabb az első háromnál. 

A kulcsrakész szint tartalmazza azokat a dolgokat, amitől a ház ténylegesen kész és birtokba vehető lesz. Ha eddig csak baltával faragtuk a házat, akkor itt már elő kell venni a kiskést és a többi finom műszert, mert elérkeztünk a pepecselős finom munkákhoz, aminek a végén mindent tökéletesre kell csiszolni és minden hibát ki kell javítani. Ez sok idővel, macerával és sok különböző szakember munkájának a koordinálásával jár. Pontosan ezért sok kivitelező ódzkodik ettől, ha egyáltalán vállal kulcsrakész kivitelezést. 

Éppen ezért a különböző ajánlatok elég nagy szórást és változatos “trükköket” mutatnak ebben a fázisban, ezért nagy körültekintést igényel az ajánlatok ezen részének értékelése és összehasonlítása: 

• Valóban kulcsrakész házat kapunk a végén, azaz minden (belső nyílászárók, hideg-meleg burkolatok, belső festés, szaniterek) benne van az árban? Vagy az ár a felét nem is tartalmazza? 

• Esetleg a szanitereket vagy a burkolatokat nekünk kell kiválasztani és megvásárolni? 

• Vannak-e “kötelező” plusz költségek, amik nincsenek benne az ajánlati árban, de ki fog kelleni fizetned (például az általad megvásárolt szaniterek beszerelésére)? 

• Ha pedig minden anyag és minden munka benne van az árban, akkor nagyon nem mindegy, hogy például 4.000 Ft-os vagy 12.000 Ft-os burkolatokról beszélünk-e. 

Egyéb költségek és árgarancia 

Ha a teljes házépítési projektet nézed a telekvásárlástól a beköltözésig, akkor egészen biztosan lesznek olyan feladatok és költségek, amik nem szerepelnek a kivitelezési ajánlatban. Hogy csak néhány lehetséges példát említsek: 

• Geodéziai és talajmechanikai vizsgálat 

• Közmű bekötés ás útcsatlakozás 

• Belsőépítészet és bútorozás 

• Kerítés és kertépítés 

• Stb.

Érthető, ha ezek egy kivitelezési ajánlatban alapból nem szerepelnek. Az viszont fontos lehet, hogy ezeket szükség esetén el tudja-e végezni a választott kivitelező, vagy Neked kell majd külön foglalkoznod ezekkel, szolgáltatót keresni, ajánlatokat kérni, koordinálni, stb. Ha ehhez van kedved, időd és energiád, akkor nincs probléma, ellenkező esetben viszont nem árt látni, hogy számíthatsz-e ezekben is a kiviteleződre. 

A legvégére pedig az árgarancia egyáltalán nem elhanyagolható kérdését hagytuk. Az ritka, hogy egy kivitelező már a nulladik ponton garantálni tud egy árat, hiszen nagyon sok még az ismeretlen a projekt elején a telek adottságaival és a pontos igényeiddel kapcsolatban is. Az viszont nem mindegy, hogy a projekt egy későbbi pontján – amikor már minden input rendelkezésre áll – vállal-e árgaranciát a kivitelező. Ez egyfelől Neked, mint megrendelőnek nagyon nem mindegy, másfelől sokat elmond magáról a kivitelezőről is, hogy hajlandó-e ilyet felvállalni és ha igen, akkor a projekt mely pontján. 

Összegzés 

A házépítés egyik kritikus pontja a potenciális kivitelezőktől kapott ajánlatok összehasonlítása és azok közül a legjobb kiválasztása. Ez első látásra egyszerűnek tűnhet, de valójában több olyan aspektusa van, amelyekkel könnyen félrevezethetjük magunkat. 

A legfontosabb szempontok, amik felett nem érdemes átsiklani: 

1) Nettó árat nettóval hasonlíts össze, bruttót bruttóval 

2) Alapterület tekintetében mindenképp a nettóval számolj, ne a bruttóval 

3) Ha nettó négyzetméter árat akarsz számolni, akkor vedd figyelembe a teraszt, garázst, kocsibeállót is valamilyen súllyal (például 0.5-ös szorzóval) 

4) Még jobb, ha a hasznos nettó alapterületet is figyelembe veszed (például a feleslegesen nagy folyosók nélkül) 

5) Ha a különböző kivitelezési szintek (szerkezetkész, külső kulcsrakész, fűtéskész, kulcsrakész) árait hasonlítod össze, győződj meg róla, hogy azok tartalma azonos-e minden ajánlatban 

6) Az utolsó, kulcsrakész szint esetén különösen figyelj oda, mert gyakran előfordul, hogy egy ajánlat nem tartalmazza ennek minden elemét vagy épp plusz költségekkel lesz megterhelve 

7) Figyelj a műszaki tartalomra, valamint a felhasznált anyagok árára és minőségére 

8) Mérd fel, hogy a kivitelezéshez mennyi további feladat és költség kapcsolódik még, amit majd Neked kell kezelni és megoldani, mert a kivitelező nem foglalkozik vele 

+1) Ne feledkezz meg az árgaranciáról 

Kérdés esetén állunk rendelkezésre a honlapunkon található elérhetőségeken. 

Addig is körültekintő összehasonlítást, megalapozott döntést, kiszámítható és sikeres építkezést kívánunk!